Anasayfa / Röportajlar / Kentsel dönüşüm çalışmaları yeterli değil!

Kentsel dönüşüm çalışmaları yeterli değil!

Aysel Hanım, bize kendinizden bahseder misiniz?
13 yıldır bu mesleği yapıyorum. Bu meslekten öncede yine 15 yıl kadar Kadıköy Belediye’sinde görev yapıyordum. Değerleme işinin yeni gündeme geldiği yıllarda da Gayrimenkul Değerleme lisansını aldım. Daha sonra üç arkadaşımla bir araya geldik ve Harmoni’yi kurduk. ‘’Harmoni’’ ismini vermemiz tamamen tesadüf oldu. 15-20 tane isim seçtik ve o anda yakınımızdaki bir çocuğa kura çektirdik, içerisinden bu isim çıktı. Halen kurucu ortağı olduğum Şirketin Yönetim Kurulu Başkanlığını yürütürken aynı zamanda da Türkiye Değerleme Uzmanları Birliği, Disiplin Komitesi Başkanlığı görevini yürütmekteyim.
Harmoni Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. ne zaman kuruldu ve şirketin hangi alanlarda faaliyet gösteriyor?
Harmoni 2007 yılı Temmuz ayında kuruldu. İlk işimiz halen devam etmekte olan Tarlabaşı kentsel yenileme projesidir. Bölgede 5366 sayılı kanun gereği eski eser yapıların yenilenerek korunması ve yaşatılarak kullanılması amacıyla öncelikle yenilenecek yapıların değerleri belirlendi, yenilemesi devam eden binaların proje değerini/yenilenmiş olması durumundaki değeri ise 2007-2008 yıllarında belirlendi, hâlihazırda da yıllara göre değer değişiklikleri takip edilmektedir.
Şirkete iş sürekliliği sağlayabilmek adına bankalar ile teminat karşılığı alınacak gayrimenkullerin değerinin belirlenmesi işi için sözleşmeler yapıldı. Hâlihazırda Bankalara Uluslararası Finansal Raporlama Standartları kapsamında banka gayrimenkulleri ile Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurumu mevzuatı kapsamında teminat alınan gayrimenkullerin değerleme hizmetini vermekteyiz.
Bankalar dışında İnşaat Şirketleri, Kamu Kurumları, Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları, Borsada işlem gören şirketler de hizmet kapsamımızda… Yatırımcı kuruluşlara, yapılması planlanan, yatırımın fizibilite çalışmalarını gerçekleştiriyor ve finansal modellemelerini yapıyoruz ya da ‘’Biz nasıl bir proje yapmalıyız ki bu projeden en çok kârı elde edelim?’’ diyorlar ‘’Konut mu yapalım, yaparsak ne ölçekte yapalım ya da ticaret yaparsak ne yapmalı?’’ vs. gibi gayrimenkul ile ilgili sorularına,  en etkin en verimli kullanım analizi yaparak cevap vermeye çalışıyoruz.
Geçmişimin kamu olması ve kamuda çalıştığım süreçte edindiğim tecrübeler değerlemede finansmanı tahmin etmede önemli yer tutan imar planlarının onaylanma süreçlerinin yâda planı mevcut alanlarda proje/izin süreçlerinin ve imar planının proje verimliliğine olan etkisinin tahminini kolaylaştırdı.

Hizmet alanımızda sadece gayrimenkul değil, gayrimenkule bağlı faaliyet alanları da var. Bunlardan biri de enerji santralleri… Enerji santrali değeri dediğinizde sadece gayrimenkulü ve üzerindeki yatırımı değerlemiş olmuyorsunuz, gayrimenkulün ürettiği gelirle bağlantılı olarak tesisi toptan değerlemiş oluyorsunuz. Yine gelir üreten gayrimenkule bağlı diğer bir değerleme hizmeti ise turizm tesislerinin de mülkiyet yâda belli bir süre kullanım hakkı olanların da kullanım hakkı süresince üreteceği gelire bağlı olarak hak değerlemesi de yapılmaktadır.  Ayrıca ülkemizde henüz gelir ve yatırım ilişkisi arasında sağlıklı gelir verisine ulaşılamaması nedeniyle güvenilebilir bir modelleme yapılamasa da emsal karşılaştırma ve maliyet analizleri ile doğrulayarak eğitim, sanayi, sağlık tesislerinin de değerlemesini yapmaktayız.
Boş bir arazinin finansal olarak yapılabilir olduğuna kanaat getirirken bir değerleme uzmanı olarak neleri dikkate alıyorsunuz?
Öncelikle imar planı var mı yok mu? Yoksa da olma olasılığı var mı? ona bakıyoruz. İmar planı yoksa başka bir gelir üretiyor olması gerekiyor. Tarımsal arazi mi, maden mi üretilen gelirin türü kapasitesi nedir? Bu soruların cevapları araştırılıyor. Değerden bahsediyor olmamız için herhangi bir şekilde gelir üretme kapasitesinin olması lazım. Bu konut içinde geçerli, konutta gelir üretiyor. İnsanlar genelde barınma ihtiyacı için konut alıyor ama günümüzde artık yatırım için de konut alınıyor. Bu durumda yatırımın geri dönüş süresini hesaplamak gerekiyor. Örneğin; konuta yaptığınız yatırımın 30 yılda, dükkâna yaptığınız yatırımın 20 yılda geri dönmesini beklersiniz. Bu söylediğim süreler tabi ki gerçek süreler değildir. Çünkü yatırımın geri dönüş süresi gayrimenkulün bulunduğu lokasyona, yaşına, fonksiyonuna göre değişir. Kısacası ulaşabildiğiniz her yere yatırım yapabilirsiniz yatırımdan beklentinize bağlı olarak.
Bir konut, dükkân, işyerinin şimdiki değerini neler belirliyor? Hangi kriterlere bakarak değerini tespit ediyorsunuz?
Konutta öncelikle nerede olduğu çok önemli… İstanbul’da ayrıca deprem öncesi yâda deprem sonrası yapılmış olup olmadığı da önem taşıyor. Konutu alma amacınız önemli kira değil, yatırım amaçlı alıyorsanız yaşam standardınız ve beklentileriniz önemli eğer herkesçe önemli olan kriterlere uygun bir arayışınız varsa arz-talep dengesine bağlı olarak piyasada çok sayıda olan konutun değeri düşük, az olanların ise değeri ise yüksek olacaktır. Boğazdaki yalıları örnek alırsak bir tane daha üretme şansı olmadığından piyasadaki ekonomik dalgalanmalardan en düşük seviyede etkilendiklerini görürüz, çünkü sayı bellidir.  Ya da merkezi lokasyonlarda olan konutlar toplu taşıma ile de ulaşım olanakları ve sosyal donatıları olabildiğince sağlandığından kentin çeperindeki konut fiyatları hızla düşme eğilimine girerken merkezi konumda olanlarda fiyatlar daha az dalgalanır. Sonuç olarak konutta, konuta nasıl ulaşıyorsunuz, toplu taşıma ile ulaşabiliyor musunuz ya da aracınız ile çok kolay ana ağlara katılabiliyor musunuz aracınızı park edecek yeriniz var mı? gibi soruların cevabı önemli… Değerin en hassas noktası erişilebilirlikken, yapı sağlamlığı ve içerisindeki kullanım tertibi de değeri etkilemekte. Hızla devam etmekte olan kentsel dönüşüm ve riskli yapıların yenilenmesi sırasında mal sahipleri ve yatırımcılar arasındaki hummalı pazarlıklar sonucu maalesef mal sahiplerinin konut kalitesi yerine mevcut alanlarından taviz vermemeleri sonucu kullanışsız projeler üretilmeye başladı. Oda sayısı korunuyor ancak odalara yatak koyup dolap koyamıyorsunuz ya da kapıyı açamıyorsunuz gibi durumlar ortaya çıkmaya başladı. Dolayısıyla projenin verimsizliği de değere negatif etki yapan unsurlardan.
Dükkânda değeri etkileyen en önemli unsur bulunduğu konum… Dükkân aktif bir ticaret aksı üzerinde mi, ihtisaslaşmış bir bölgede mi, bölgede dükkân talebin üzerinde mi? Tüm bu soruların yanıtı bölgedeki ortalama dükkân satış yâda kira değerini belirlerken, her bir dükkânın, cephesi, reklam kabiliyeti, iç yüksekliği ve tabii ki diğer dükkânlara göre bulunduğu konum değerini belirlemekte. İhtisas alanları dışında ihtiyaca yönelik ticarete dönüşen gayrimenkullerde dükkânın ürettiği ciro ve bu cironun katlanabileceği kira dükkânın değerini belirlemede etken. Konut bölgesinde düşük ciro üreten fonksiyonlarda konut değerinin üzerinde değer beklemek zor. Konut alanı içinde dükkân yapılacaksa konut nüfusunun ihtiyacı olan dükkânları ve alanlarını doğru analiz etmek gerekir. İhtiyaç fazlası kira ya da satış değeri düşüklüğüne azlığı ise ödenmesi güç kiralara neden olur.
 Peki, farklılaşma neye göre olur?
Aynı konumda yer alan dükkânlardaki değer farklılaşmasının nedeni, cephesi, tavan yüksekliği, reklam kabiliyeti ve büyüklüğüne bağlıdır. Ama birbirine benzeyen özellikler varsa zaten birim satış değeri de kira değeri aynıdır.
Ülkemizde son yıllarda sıkça duymaya başladığımız ‘’yeşil bina’’ olgusu, kendi yarattığı ve çevresine kattığı değer göz ününde bulundurulduğunda, değerleme uzmanlarının önemli çalışmalarından biri. Peki, yeşil özellikler değere etki ediyor mu? Ne kadar etki ediyor?
Yeşil özelliklerin bina değerine etkisine ilişkin bir araştırma Türkiye’de henüz mevcut değil. Ancak yeşil binalar aynı zamanda markalı projeler kapsamında olduğundan geçtiğimiz günlerde GYODER’in desteklediği bir konut araştırması sunumunda markalı konut projelerinin diğerlerine göre değerinin %30’a kadar değişkenlik gösterdiği yönündeydi ama ayrıştırılmış bir oran henüz yok. Yeşil binaların değere tabii ki etkisi olmalı, sürdürülebilir bir yaşam alanı için artık bütün binalar yeşil olmalı. Bütün kaynakları tükettik, bunun için bulduğumuz kaynağı da dikkatli kullanmalıyız. Kullanılmış suyu dönüştürerek, bahçe sulamada yâda temizlikte kullanılabiliyorsa buna bağlı olarak daha az aidat ödüyorsam, yâda enerji korunması sağlanmışsa binaların yalıtımı soğuğa ve sıcağa karşı iyi yapılmışsa ve daha az doğalgaz ve elektrik kullanım bedeli ödüyorsam bunun değere yansıması tabi ki var. Ama bu hangi oranda yansır? Projenin yeşil özelliğine göre değişim gösterir. Çünkü yeşil binalarda da kategoriler mevcut. Hangi kategoride olduğu önemli… Neyi yeşil? Enerjide mi yoksa suyu da mı yeşil vs. hepsine sürdürülebilir enerji kullanılabiliyor ve bu etkenlere göre değişim gösteriyor. İnsanlar ne kadar az aidat ödüyorsa bunun tabi ki değere bir kısmı yansıyacaktır.
İstanbul herkesin bildiği gibi deprem kuşağında bulunuyor ve birçok binanın yaşı 50’nin üzerinde. Bu kapsamda hazırlanan ‘’Okmeydanı Kentsel Dönüşüm Projesi’’ hayata geçiriliyor. Harmoni olarak siz bu projenin neresindesiniz, ne yapıyorsunuz? Bize bu proje hakkında bilgi verir misiniz?
Okmeydanı çok büyük bir alan… 5500 adet bina, 24500 civarında da bağımsız birim var. Bağımsız bölüm diyemiyorum, çünkü binaların tamamına yakını mülkiyet sorunu nedeniyle de kaçak. Yapıların çoğunluğu vakıf arazileri üzerinde… Vakıflar Genel Müdürlüğü ve Beyoğlu Belediyesi arasında yapılan protokol çerçevesinde belediye işgalcilerine tapularını veriyor. Biz bu sürecin başından beri varız. Öncelikle mevcut durumu değerledik. Bu 5500 adet binayı değerlerken neyi dikkate aldık? Arsaların konumları, ulaşım ilişkileri, alanları, arazinin topografik yapısı gibi etkenleri dikkate alarak arsalara ve üzerindeki yapılanmalara da maliyetleri ve yıpranmaları dikkate alarak değer verdik. Belediye ve vatandaş arasındaki uzlaşmayı takiben mevcut yapılar yıkılacak, yeni ulaşım şeması, yeni donatı alanları, sağlık, eğitim, yeşil alanlar vs. hepsi planlandı, imar planları da hazır. Okmeydanı’nın tamamı bina ile dolu ve ince damarlar şeklinde yollar ve nüfusa yetmemekle birlikte az da olsa eğitim sağlık dini tesis alanları mevcut. Bölge nüfusu için gerekli eğitim, sağlık, hizmet ve sosyal-kültürel tesis alanları ile teknik alt yapı alanlarının sağlanması için bazı mevcut binalar bu donatı alanlarına rastladı ve projenin gerçekleştirilmesi için yıkılmaları ve hak sahiplerine donatı alanı olmayan alanlardan yer verilmesi gerekecek. Bu nedenle yıkım gerçekleşmeden tüm binaları, bağımsız bölümler varsa bağımsız bölümleri de değerledik. Değerlemede 2 yöntem kullandık. Hak sahiplerine yeni projeden ne kadar alan verileceğinin belirlemesine dayanak oluşturmak amacıyla arsa değerine üzerindeki yapılanma maliyeti ekleyerek yapılan Maliyet Analizi yöntemi ile mevcut durum değeri bina ölçeğinde belirlendi. Bu veri ile Belediye örneğin size ait 100 m² bina var, yeni projeden kaç m² daire verilmesi gerekiyor bu belirlendi. Eş zamanlı olarak benzer binaların satış değerlerinin analizi ile emsal karşılaştırma analizi dediğimiz diğer yöntemle bina ölçeğinde yapılan değerlemeden farklı olarak her bir bağımsız ünitenin değeri belirlendi. Şöyle ki kullanımınızda olan alan 1. Katta ise başka, Haliç manzarası varsa başka, manzarasız ise başka gibi değerlemeye etkisi olan birçok kriter analiz edilerek her bir bağımsız üniteye değer takdiri yapıldı. Bu çalışmanın amacı ise projede verilen alanların şerefiyelerinin dağıtımı yapılacak projeye de yansıtılması. Eğer aynı alanı kullanan iki hak sahibinden birinin dairesi manzaralı, diğerine göre daha kullanışlı daha ışık alan bir daire ise değeri bölgede benzer yapıların satış değerlerinin karşılaştırılması sonucu belirlenen şerefiye kriterleri ile ayrı ayrı değerlemesi yapıldı.  Yapılacak yeni projede verilecek daireler de her hak sahibinin sahibi olduğu dairenin şerefiyesi dikkate alınarak yapılacağından bu dağıtımda da emsal karşılaştırma yöntemi ile takdir edilen şerefiye değerlerine göre yapılacak.
Sizce şuanda yapılan kentsel dönüşüm çalışmaları doğru bir şekilde yapılıyor mu ve yeterli mi?
Yeterli değil tabi ki. Modelleme yapma gerektiği yeni anlaşıldı. Yasada kentsel dönüşüm iki şekilde algılanıyor. Birincisi bina ölçeğinde, riskli yapı kapsamında yürütülen kentsel dönüşüm, diğeri bölge ölçeğinde yapılan kentsel dönüşüm çalışmaları… İstanbul’da Okmeydanı, Fikirtepe, Çağlayan, Bayrampaşa gibi birçok yerde yürütülen, Ankara, İzmir, Antalya, Maraş gibi birçok ilde devam eden projeler var. Bu şekilde yürütülen büyük ölçekli projelerde kamunun işin içinden elini çekmemesi gerektiğine inanıyorum. Kamu Fikirtepe’de olmadı, şimdi olmak zorunda kaldı. Çünkü hak sahipleri ile yatırımcıları karşı karşıya getirdiğiniz zaman her iki tarafta rant elde etme telaşına düşüyor ve ortada doğru bulunamıyor. Sonuç olarak her iki taraf Fikirtepe’de zarar gördü. Müteahhitler battı, insanların evleri yıkıldı evsiz kaldılar ve yıllardır evlerine giremiyorlar. Burada dengeleyici bir unsurun olması şart… O unsur da ‘’kamu’’… Bu açıdan Okmeydanı’nda daha umutluyuz çünkü kamu işi takip ediyor.
Bayan olmanın bu sektörde avantajları ya da dezavantajları var mı? Türkiye standartlarında görüşleriniz hak ettiği kadar saygı ve değer görüyor mu?
Bizim sektörümüz inşaat ile bağlantılı ve inşaat sektörü de erkeklerin daha aktif olduğu bir sektör. Bayan olmak yatırımcıyı düşündürüyor, yatırımcı önce güvenebilir miyim diye bakıyor.  Aslında kadın ya da erkeğe bağlı değil, ihtisas gerektiren bir iş, yaptığınız işi bilmeniz gerekiyor ve işin tam anlamı ile içerisinde olmanız gerekiyor. Zaten bizim firmalarımızın Sermaye Piyasası Kurulunca belirlenmiş bir ortaklık yapısı var. Ortaklık yapısında %51’in sorumlu uzmanlarda olması zorunlu… Sorumlu uzman da sektörde en az 5 tecrübesi olan uzman demek. Dolayısı ile işi bilmeyen kişilerin bu tür firmalarda söz sahibi olması zor. Yapılanma uzmanlık üzerine kurulmuş durumda. Onun için kadın yâda erkek olarak asla düşünmemek gerekiyor. İşini doğru ve tarafsız bir şekilde yapmak dışında, sürekli gelişmek, sürekli araştırmak, sürekli eğitim gerektiğini düşünüyorum. Saygı ve değeri kişi kendi bilgisi ve tarafsızlığı ölçeğinde görüyor bence, yeterince bilgi sahibi olmadan bir mesleği icra etmeye kalkmak tabii ki mesleğe de zarar veriyor.
Ankara’da son birkaç yıldır gayrimenkul sektöründe dikkat çekici bir hareketlilik yaşanıyor. Peki, Harmoni olarak Ankara’da Neler Yapıyorsunuz?
Ankara’da şubemiz var ve biz de Başkentimizdeki şubemizi çok önemsiyoruz. Bölgede yeni projeler var, gelişim alanlarını ve yönünü takip ediyoruz. Mesleğimiz gereği de hareket olan her yeri takip etmek durumundayız. Yeni projeler hangi fiyat aralığı ile alıcı buluyor, satış hızları nedir? Proje büyüklükleri nedir? Bunları takip ediyoruz. Ankara dışında olan Çanakkale, Samsun, Malatya, Adana, Antalya, İzmir şubelerimizde de bölge gelişmelerini yakından izliyoruz.

Hakkında admin

kayadata@yandex.com'

Ayrıca Bakınız

İnsan sağlığını korumayı ve sürdürülebilir şekilde iyileştirmeyi amaçlıyoruz.

Portfolyumuz yaklaşık 5000 üründen oluşmakta ve bu ürünlerin %95’i B. Braun’un kendi fabrikasında üretilmektedir. Şirket olarak geçtiğimiz yıl yeni üretim alanları ve Ar-Ge için 1 milyar Euro’dan fazla yatırım yapılmıştır.

Bir cevap yazın

E-posta hesabınız yayımlanmayacak. Gerekli alanlar * ile işaretlenmişlerdir

Time limit is exhausted. Please reload CAPTCHA.